夜のおつまみ

夜な夜な酒のつまみになる何かを探してさまよった記録です。

犯人捜しより、それでどうするか、と考えないとお金儲けはできない

こちらの記事を読んだんですけどね。

www.nikkei.com

「アパート融資、異形の膨張 16年3.7兆円」ということで、

 近鉄名古屋線、津駅から車で10分ほど。海岸に近い中河原地区を中心にアパートが急に増え始めたのは6年ほど前だ。すぐ数軒が目についた。「入居者募集中」。1キロ平方メートルほどの地区に数十軒以上が密集するアパート銀座だ。表札付きの部屋は一部で駐車場の車もまばら。徒歩圏内に駅もないこの地になぜなのか。

 「ブームだからと不動産業者があちこちに営業をかけた」。市内の男性(70)は憤る。自身も約10年前、業者の勧めで銀行から約2億円を借りて畑にアパートを建てた。近隣工場に勤務する人が入居したが、土地の安さに目を付けた業者が営業を強化しアパートが急増。入居者の争奪が起き「今はどこも空室だらけ。誰が責任を取るのか」。

 などという記載があります。で、こういった記事を見て、ブックマークページの人たちは、レオパレスのせいにしたり大東建託のせいにしたり、あとは弾けるだけとか悲観論をぶったりするわけですが、ねえ、誰が悪いとか考えて何かそのこと自体に意味はあるんでしょうか? 記事中の「市内の男性(70)」も「不動産業者が…」と主張しているようですが、問題は、この事態から今後何が起きそうか、で、自分はその中で何をするのか、を考えるほうが生産的だと思うのです。

 

 「不動産業者」は、まずはサブリース保証価格を下げに来るでしょう。最初は成功するでしょうが、そのうち社会問題になって、消費者保護的な規制が入ってくるかもしれません。そうすると、単価の高い在庫を山ほど抱えて苦しむことになるかもしれません。

 

 「アパートの大家」はどうでしょうか。彼らは、記事にもあるように、地方の土地持ちで、相続税を心配しないといけないような水準の資産は持っています。ただし、これから価値が上がるとも思えない地方の不動産を売り払って都市部に財産を移転させるような決断力は持っていません。家賃収入が下がってローンが返せなくなった時に、銀行に借金のかたに大事な不動産を取られる公算が大きいですが、規制が入ればしばらくは守られる可能性もなくはありません。

 

 「お金を貸してしまった銀行」はどうなるでしょう。メガバンクや上位地銀は目ざといので、逃げ足早く債権を転売し、主にノンバンクや下位業態に売り抜けてしまうでしょう。そういう判断ができない一部の地銀などは、地方の土地持ちプチ富裕層から回収するか、あまり儲かりそうにない地方のアパートを担保として回収するかでしょう。いずれにせよすごく素敵な未来は見えなさそうです。

 

 では、局所的には痛む銀行や地方の土地持ちが発生した時に、今度は東京などの都市部の不動産はどうなるでしょうか。別物として安泰なのか、そうではないのか。

 

 では、首都圏に住んでいる私は、今不動産を買うべきなのか、それとも後に回すべきなのか。あるいは、少し前に、地方の医師とかの高額所得層に強烈な営業が入っていたような都市部の投資用ワンルームマンションとかはどうしたほうが良いのでしょうか。

 

 …というわけで、弾けるか弾けないかわかりませんが、普通でないことが起きていそうなときは、今のうちから将来何が起きるか考えておいたほうがよいのではないか、という一例を見てみました。

 

 なお、この関係でamazonを検索してみたら、結構大手の出版社でもこういうのを出しているのでびっくりしました。やっぱバブル…?

 

「コンパクトアパート」ではじめる 超ローリスク不動産投資

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